USUCAPIÃO. Como adquirir um imóvel

Antes de mais nada, USUCAPIÃO é uma forma de regularizar a situação de quem tem posse de uma área particular, na cidade ou no campo, mas não tem o título de propriedade desse imóvel.

A lei estabelece os requisitos para entrar com uma ação judicial e também requerer através de procedimento extrajudicial o usucapião. Um deles é possuir o imóvel com a intenção de ser dono. Ou seja: ocupar a área com a certeza de que aquele imóvel lhe pertence. Por isso, não é possível usucapir imóvel emprestado, por exemplo.

A posse também deve ser contínua, sem interrupção; é necessário ocupar o imóvel todo o período, não sendo possível abandoná-lo e depois de algum tempo voltar a morar nele. Caso isso aconteça, o tempo exigido pela lei começará a ser contado da data do retorno ao imóvel.

Requisitos para usucapião

Para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.

Isso quer dizer que a pessoa precisa estar com o bem com real intenção de posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o peça, durante o período em que a pessoa o teve em sua posse, de volta.

Dessa forma, a usucapião não pode ser utilizada em casos onde a pessoa que ocupa o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para o mesmo (como caseiros e locadores, por exemplo).

A usucapião também não pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis públicos, ficando esse direito reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.

Reserva-se o direito de usucapir um bem que não esteja regularizado, registrado, demarcado ou matriculado publicamente.

Isso quer dizer que, se o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.

Tipos de usucapião - bens imóveis

De acordo com a legislação brasileira, todos os bens podem ser usucapidos. Entretanto, há uma divisão entre bens imóveis (como terrenos, casas, prédios, galpões, entre outros) e bens móveis (como carros, motocicletas, equipamentos, entre outros).

O artigo 1.238 do Código Civil de 2002 é o que rege as regras para a usucapião de bens imóveis. Dentro dele, veremos os diferentes tipos de usucapião de imóveis, com suas características próprias.

Abaixo, você verá quais são os tipos de usucapião de bens imóveis, quais são seus prazos e requisitos.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária não depende de um justo título (a compra do terreno por um contrato de gaveta ou acordo entre pessoas, sem regularização e registro do imóvel) de propriedade e nem de boa-fé (a pessoa acha que é dona do local, mesmo não sendo, de acordo com registros dos órgãos competentes).

Prazos e requisitos

Para que alguém possa entrar com o pedido de usucapião extraordinária, regida pelo artigo 1.238 do Código Civil, é necessário ter a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem interrupção e nem oposição de seu dono original.

Esse prazo pode ser diminuído para 10 anos caso o imóvel seja sua moradia, se tenha feito obras no local ou se o local tenha alguma atividade produtiva.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária, regida pelo artigo 1.242 do Código Civil, define os prazos para quem adquirir, via usucapião, um imóvel que a pessoa possui justo título e boa-fé.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por 10 anos continuadamente.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia do possuidor ou se algum investimento econômico ou social tenha sido feito do local.

Usucapião especial         

A usucapião especial é dirigida para aqueles que tomam posse de bens imóveis e não são proprietários de outros imóveis. Tem como objetivo proporcionar moradia e subsistência para aquele que usucape o bem.

Especial rural

Pode pedir a usucapião especial rural, presente no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, quem tem posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, onde transforma esse bem em sua moradia e em local produtivo.

A pessoa que entra com usucapião nessa situação não pode ser proprietária de nenhum imóvel rural ou urbano.

Prazos e requisitos

Imediatamente, a pessoa poderá entrar com o pedido de usucapião se ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa tornar-se produtiva para si ou para sua família.

Especial urbana

A usucapião especial urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, funciona de forma similar à usucapião especial rural.

Prazos e requisitos

O possuidor precisa ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa ser sua moradia e a pessoa não pode ter outro imóvel.

Especial coletiva

Definida pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades, a usucapião especial coletiva é voltada para a população de baixa renda que estabelece o imóvel urbano como sua moradia, sendo que esse imóvel precisa ter uma área superior a 250m². O imóvel, então, é divido igualmente pelo número de ocupantes.

Prazos e requisitos

O imóvel precisa ser ocupado por cinco anos, ininterruptamente. Não pode ser possível identificar qual é o terreno ocupado por cada um dos possuidores, que não podem ser proprietários de outros imóveis.

Especial familiar

A usucapião especial familiar, gerida pelo artigo 1.240 A do Código Civil, serve para os possuidores que vivem em um imóvel urbano, de até 250 m², que dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.

Prazos e requisitos

Não ser proprietário de outro imóvel e ter a possa direta, ininterrupta e sem oposição do imóvel por dois anos.

Especial indígena

Disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio, a usucapião indígena funciona de forma parecida com a extraordinária e com a rural. O índio, integrado ou não à sociedade, pode usucapir trechos de terras inferiores a 50 hectares.

Prazos e requisitos

O índio precisa ocupar, como seu, o imóvel por 10 anos consecutivos e indisputados, sem necessidade de boa-fé ou justo título.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião

A via extrajudicial para pedido de usucapião, no entanto, não resolve todos os problemas relacionados à prática. Quando há disputa pelo bem, a única forma do possuidor se tornar o legítimo proprietário do bem é por vias judiciais.

Os legítimos donos, credores do proprietário original e vizinhos são alguns exemplos de pessoas que podem interferir no processo de usucapião.

Quando é necessária uma disputa judicial, o possuidor do terreno deve procurar um advogado para entrar com um processo pedindo para que o juiz o declare proprietário do bem por usucapião.

O trâmite pode ser longo, ainda mais se várias partes estiverem envolvidas no litígio. Caso o possuidor do bem ganhe, o juiz proferirá uma sentença afirmando que o possuidor do imóvel é o novo dono.

Com essa sentença, pode-se regularizar a situação do bem em um cartório, fazendo com que o possuidor se torne o legítimo proprietário.

Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

Um bem imóvel que seja uma herança pode ser usucapido por um de seus herdeiros. Entretanto, o processo exige alguns requisitos.

Caso um imóvel tenha ficado como herança para um número qualquer de herdeiros, mas apenas um deles vive no local enquanto os demais abandonam o bem, sem pagar suas taxas, contas e impostos, é possível, sim, entrar com o pedido de usucapião.

Caso um dos herdeiros atenda aos requisitos descritos nos modelos de usucapião de bens imóveis em uma situação similar à descrita acima, foi entendido pelo Superior Tribunal de Justiça que é possível pedir a regularização como proprietário do terreno via usucapião.