Quanto maior, maior a taxa?

Quando o assunto é valor de taxa de condomínio, é quase padrão em nosso cotidiano o fato de "cobertura pagar mais" ou "apartamento maior paga mais". Isso é tão comum que as pessoas nem se tocam que pode haver uma ilegalidade nessa diferença. Elas acham normal.

A utilização da fração ideal dos apartamentos ou salas é o critério mais comum em todos os condomínios edilícios (de apartamentos, salas, lojas, casas...) para a estipulação do valor da cota de condomínio. Normalmente este critério consta da minuta de convenção condominial apresentada pela construtora e quase sempre é aprovada na assembléia de constituição do condomínio.

Esse critério faz com que os apartamentos ou salas maiores paguem uma cota condominial de valor maior do que os outros, proporcional à sua área. Com isso, é muito comum vemos apartamentos de cobertura pagarem "o condomínio" em valores muito maiores do que os demais. Muitas vezes a diferença faz com que a cota seja o dobro da dos demais apartamentos. A mesma situação se aplica para condomínios com apartamentos de tamanhos diferentes, às vezes com um número diferente de quartos, às vezes apenas com a área diferente entre os apartamentos. Não é raro também vermos convenções que simplesmente estipulam o pagamento de uma cota e meia ou cota dobrada para a cobertura, sem qualquer parâmetro.

De acordo com a nossa legislação, o condomínio pode estipular em convenção o critério a ser adotado para o rateio das despesas condominiais e o que for estipulado deverá ser observado, quer o condômino goste ou não. Inclusive a própria lei prevê que, na ausência de previsão da convenção, utiliza-se a fração ideal da unidade como base para o rateio das despesas condominiais. Esse, inclusive, tem sido o posicionamento quase que unânime dos tribunais nas ações que discutem esse tipo de situação: deve-se observar o que ficou estabelecido na convenção.

Olhando assim então parece que, se estiver na convenção, realmente os moradores de apartamentos maiores tem que pagar mais, fazer o que. Calma, não é tão simples assim.

Um ponto crucial que se deve levar em consideração nessa discussão é que a lei permite o condomínio estipular a forma de rateio das despesas convenção, porém, essa estipulação deve ser feita dentro da legalidade, observando os outros preceitos da nossa legislação, dentre eles, a vedação ao enriquecimento ilícito das pessoas. Seria uma aplicação muito superficial da lei aceitar que o condomínio pudesse prever qualquer coisa na convenção e que o condômino prejudicado tivesse que aceitar isso sem nada poder fazer. E se a convenção previsse, sem critério algum, que o valor da taxa de condomínio da cobertura é de 10 vezes a cota dos outros apartamentos? O proprietário da cobertura teria que se conformar?

É preciso entender que a cota condominial serve para que os condôminos possam ratear as despesas do condomínio. Para que ninguém pague além do que deve e nem menos do que deve, o rateio das despesas tem de ser feito na medida da utilização de cada um das coisas comuns do condomínio. Se todos utilizam (ou podem utilizar) o porteiro, a garagem, o salão de festas, a academia e etc de forma igual, porque um tem que pagar mais do que o outro?

O que gera despesas em um condomínio são pessoas, não metros quadrados. As pessoas usufruem das áreas comuns, dos elevadores, do serviço dos empregados. Quando muito, apartamentos que tenham área aberta, piscina, sauna e etc gastam mais água que os demais. Se os hidrômetros do prédio forem individualizados, esse consumo não tem qualquer relação com a cota condominial, mas mesmo no caso de hidrômetro único para o prédio, esse consumo é possível de ser calculado, de forma matemática, pelo profissional especializado (engenheiro hidráulico).

Sendo assim, mesmo sendo permitido pela lei que o condomínio estipule em convenção a forma de rateio das despesas condominiais, essa estipulação deve respeitar os demais preceitos legais e não pode sobrecarregar o pagamento das despesas para alguns condôminos em benefício de outros, sem motivo que justifique essa diferença, sob pena destes beneficiados estarem incorrendo em enriquecimento ilícito, proibido por lei. E neste sentido já temos algumas decisões de tribunais que foram provocados de forma mais específica a fazerem esta análise e reconheceram o que aqui se está afirmando.

Para evitar o enriquecimento ilícito de alguns condôminos e a sobrecobrança de outros, a forma de rateio deve ser estipulada com base em cálculos matemáticos, que determinem, ou ao menos estimem de forma fundamentada, o consumo ou possibilidade de consumo dos bens comuns por cada unidade.

Para exemplificar a situação, imagine um prédio com apartamentos de 2 e 3 quartos. O valor da cota de condomínio do apartamento de 3 quartos pode, de uma forma fundamentada, ser superior ao de 2, porque presumivelmente ele comporta mais pessoas que consomem, ou podem vir a consumir, as coisas comuns do condomínio. Todavia, em se tratando de apartamentos com o mesmo número de quartos, porém um com a área maior que a do outro, o apartamento maior, a princípio, não gera um custo maior para o condomínio pelo simples fato de ter uma área maior, o que fica ainda mais nítido nos casos de hidrômetro e gás individualizados.

Tudo depende muito de cada caso. Cada situação deve ser analisada e ponderada de acordo com a realidade de cada condomínio. Mas uma coisa é comum a todos os casos: não pode um ou alguns condôminos se beneficiarem "com o prejuízo" de outros.

Se você se encontra em situação parecida e tem alguma dúvida, procure um advogado especialista que possa analisar a situação é lhe dar um parecer sobre o seu caso específico. Pode ser que você esteja sendo submetido a uma cobrança maior do que a devida.